Hoelang kun je je huurprijs laten toetsen?

Je hebt zes maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van je huurcontract. Toets je binnen die termijn en blijkt je huur te hoog, dan werkt de verlaging terug tot de eerste dag — je krijgt het te veel betaalde terug. Ben je te laat, dan kun je de huur vaak nog steeds laten verlagen, maar alleen vooruit.

Waarom die zes maanden alles bepalen

Er bestaan twee routes naar een lagere huur, en het verschil tussen die twee is geld.

De eerste heet toetsing van de aanvangshuurprijs. Die kun je starten tot uiterlijk zes maanden na de ingangsdatum van je eerste contract voor die woning. Oordeelt de Huurcommissie dat je te veel betaalt, dan gaat de huur omlaag met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum. Betaalde je elf maanden lang €250 te veel, dan krijg je dat bedrag terug.

De tweede route is een voorstel tot huurverlaging. Die staat altijd open zolang je woning onder de 187 punten valt. Maar die werkt alleen vooruit: vanaf de datum die je voorstelt. Over de maanden daarvoor krijg je niets terug.

Wanneer begint de termijn te lopen?

Bij de ingangsdatum van je huurcontract, niet bij de dag dat je de sleutel kreeg of je spullen verhuisde. Staat in je contract dat de huur ingaat op 1 maart, dan loopt je termijn af op 1 september, ook als je pas half maart introk.

Het gaat om je eerste contract voor die woning. Is je contract tussentijds verlengd of omgezet, dan telt nog steeds de oorspronkelijke ingangsdatum.

Heb je een tijdelijk contract?

Dan geldt dezelfde termijn van zes maanden na de start. Dat is sinds 1 juli 2024 veranderd, en veel websites hebben dat nog niet bijgewerkt.

Ben je te laat? Dan is het niet voorbij

Sinds 1 juli 2024 is het puntensysteem dwingend. Dat betekent dat een verhuurder simpelweg niet méér mag vragen dan het maximum dat bij jouw puntenaantal hoort — ongeacht wat jullie hebben afgesproken.

Valt je woning op 186 punten of minder, dan kun je dus ook na die zes maanden nog een lagere huur afdwingen. Je doet je verhuurder schriftelijk een voorstel tot huurverlaging. Gaat hij niet akkoord, dan leg je het voor aan de Huurcommissie.

Het verschil blijft dat je over de voorbije periode niets terugkrijgt. Vandaar: hoe eerder, hoe beter.

En als je in de vrije sector huurt?

Juist dan is toetsen het overwegen waard. "Vrije sector" is geen keuze van je verhuurder maar een uitkomst van de puntentelling. Blijkt je woning in werkelijkheid 186 punten of minder te scoren, dan zit je helemaal niet in de vrije sector en verlaagt de Huurcommissie je huur naar het maximum dat bij dat puntenaantal hoort.

Eén detail dat vaak misgaat: welke grens voor jou geldt, hangt af van wanneer je contract is gesloten. Bij contracten van vóór 1 juli 2024 kan de huur alleen omlaag als je woning op 143 punten of minder uitkomt. Bij contracten van ná die datum ligt de grens op 186 punten.

Wat een procedure kost en hoe lang hij duurt

Een procedure bij de Huurcommissie kost je als huurder €25. Win je, dan krijg je dat terug en draagt je verhuurder de kosten. De Huurcommissie streeft ernaar een zaak in vier tot zes maanden af te ronden; een harde termijn is dat niet.

Er komt een onderzoeker bij je langs die de woning nameet en de puntentelling ter plekke doet. Beide partijen krijgen dat rapport binnen drie weken. Daarna volgt een zitting, of bij een duidelijke zaak een uitspraak van de voorzitter. Die uitspraak is bindend; wie het er niet mee eens is, moet binnen acht weken naar de kantonrechter.

Omdat die meting bepalend is, bereiden wij hem voor: we meten elke ruimte na en leggen het vast in een officieel WWS-rapport met plattegrond op schaal. Oppervlakte weegt het zwaarst in de telling, en daar zit in de praktijk het verschil. Begin met de gratis check om te zien of het in jouw geval zin heeft.

Deze informatie is algemeen van aard en geen juridisch advies over jouw situatie. Bedragen en percentages worden jaarlijks aangepast; de genoemde cijfers gelden voor 2026.