Huurcontract controleren: waar moet je op letten?

In veel huurcontracten staan afspraken die wettelijk niet mogen. Ze staan er wel, maar je bent er niet aan gebonden. Dit zijn de punten waar het in de praktijk misgaat — van de waarborgsom tot bedingen die simpelweg nietig zijn.

Wat je verhuurder verplicht moet regelen

Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap. Die legt elke verhuurder een aantal harde plichten op. Ontbreekt er iets, dan kun je dat melden bij het meldpunt van je gemeente — die kan waarschuwen, een dwangsom opleggen of beboeten.

Een schriftelijk contract

Mondelinge afspraken zijn sinds 1 juli 2023 niet meer voldoende. Je hoort een contract op papier of digitaal te krijgen.

Schriftelijke informatie over je rechten

Over de woning, de hoogte van de waarborgsom en hoe die wordt afgerekend, een contactpunt van de verhuurder, en sinds 1 januari 2024 ook het meldpunt van je gemeente.

Een specificatie van de servicekosten

Je moet kunnen zien waarvoor je betaalt. Alleen werkelijk gemaakte kosten mogen worden doorberekend — winst erop maken mag niet.

Geen discriminatie en geen intimidatie

De selectieprocedure moet transparant zijn en op objectieve criteria berusten. Dreigen met uitzetting of het afsluiten van gas, water of licht is verboden.

Bedingen die niet geldig zijn

Deze kom je het vaakst tegen. Staan ze in jouw contract, dan zijn ze nietig: ze hebben geen rechtskracht, ook al heb je getekend.

Je doet afstand van huurprijsbescherming

Kan niet. De regels over huurprijzen zijn dwingend recht; je kunt daar contractueel niet van afwijken. Hetzelfde geldt voor een clausule die de huur harder laat stijgen dan het wettelijke maximum.

Onderhoud dat eigenlijk voor de verhuurder is, komt voor jouw rekening

Kleine herstellingen zijn voor jou — dat is in een apart besluit geregeld. Alles daarboven, en zeker gebreken aan de woning zelf, blijft de verantwoordelijkheid van je verhuurder. Een beding dat dat omdraait is nietig.

Een opzegtermijn van een half jaar, of een minimale huurduur

Je opzegtermijn is gelijk aan je betaalperiode: betaal je per maand, dan zeg je een maand van tevoren op. Nooit korter dan een maand en nooit langer dan drie. Elk beding dat die termijn oprekt, is nietig.

Je mag je niet inschrijven op dit adres

Hier ligt het iets anders, maar de uitkomst is hetzelfde. Woon je langer dan vier maanden in Nederland, dan ben je wettelijk verplicht je in te schrijven op het adres waar je feitelijk woont. Voor de gemeente is niet relevant of je verhuurder dat goedvindt. Je verhuurder kan het dus niet tegenhouden.

Boetes op gewoon wonen

Een boete als je logés ontvangt, muziek draait of een gaatje boort voor een schilderij: zulke bedingen worden als onredelijk bezwarend aangemerkt en houden geen stand.

De waarborgsom

Voor contracten die zijn gesloten op of na 1 juli 2023 geldt een wettelijk maximum: ten hoogste twee maanden kale huur, dus exclusief servicekosten. Is je contract ouder, dan gold dat maximum nog niet — drie maanden was toen gangbaar en niet verboden.

Na afloop moet je verhuurder de borg binnen veertien dagen terugstorten. Wil hij schade of achterstallige huur verrekenen, dan heeft hij dertig dagen — maar dan moet je wel schriftelijk een uitgesplitste opgave van die kosten krijgen.

Servicekosten en all-in prijzen

Je verhuurder moet je elk jaar een afrekening geven, uitgesplitst per soort kosten, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar. De afrekening over 2025 moet dus vóór 1 juli 2026 bij je liggen. Je mag ook de onderliggende facturen inzien.

Krijg je die afrekening niet, dan kun je naar de Huurcommissie — tot 24 maanden nadat die termijn van zes maanden is verstreken. Huur je in de vrije sector, dan kan dat alleen als je contract is gesloten op of na 1 juli 2024.

Een all-in prijs hoeft u niet te accepteren

Staat er één bedrag in je contract, zonder onderscheid tussen kale huur en servicekosten? Dan kun je je verhuurder schriftelijk voorstellen dat alsnog te splitsen. Werkt hij niet mee, dan doet de Huurcommissie het: die stelt de kale huur vast op 55% van het all-in bedrag en het voorschot voor nutsvoorzieningen en servicekosten op 25%. Voor de verhuurder pakt dat ongunstig uit, en dat is precies de bedoeling.

Tijdelijke contracten

Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd weer de norm. Een tijdelijk contract voor een zelfstandige woning mag alleen nog in uitzonderingsgevallen, voor maximaal twee jaar en voor specifiek aangewezen groepen — bijvoorbeeld studenten die tijdelijk elders studeren, mensen die wegens renovatie tijdelijk elders wonen, of nabestaanden van een overleden huurder.

Daarnaast bestaan er nog aparte routes zoals de Leegstandwet, de diplomatenclausule en hospitaverhuur. Een tijdelijk contract is dus niet verboden, maar wel de uitzondering geworden. Liep je contract al vóór 1 juli 2024? Dan loopt het uit tot de einddatum, maar elke verlenging wordt automatisch voor onbepaalde tijd.

De huurprijs laten toetsen

Dit is het punt waar de meeste huurders geld laten liggen. Je kunt je aanvangshuurprijs laten toetsen tot uiterlijk zes maanden na de ingangsdatum van je eerste contract voor die woning. Oordeelt de Huurcommissie dat je te veel betaalt, dan werkt de verlaging terug tot de ingangsdatum — je krijgt het te veel betaalde dus terug.

Ben je die zes maanden voorbij? Dan is het niet voorbij. Valt je woning onder 187 punten en is je contract van na 1 juli 2024, dan kun je ook later nog huurverlaging voorstellen. Het verschil is dat je dan niets terugkrijgt over de afgelopen periode — de verlaging geldt alleen vooruit.

Een procedure bij de Huurcommissie kost je als huurder €25. Win je, dan krijg je dat terug en draagt de tegenpartij de kosten. De uitspraak is bindend voor allebei.

Opzeggen

Je zegt op met een termijn gelijk aan je betaalperiode: bij maandhuur dus één maand. Je hoeft geen reden te geven. Doe het wel per aangetekende brief — de wet schrijft die vorm voor, en je wilt kunnen bewijzen dat en wanneer je hebt opgezegd.

Voor je verhuurder gelden heel andere regels: minimaal drie maanden, plus een maand per vol jaar dat je er woont, tot maximaal zes. Bovendien moet hij een van de wettelijke opzeggingsgronden noemen. Doet hij dat niet, dan is de opzegging ongeldig.

Twijfel je over je eigen contract?

Heeft een bemiddelaar de woning op zijn eigen website gezet of anderszins voor de verhuurder gewerkt, dan mag hij jou geen bemiddelingskosten in rekening brengen. Ook niet als hij de verhuurder niets rekent. Betaalde je ze toch, dan kun je ze terugvorderen.

Alleen als de bemiddelaar uitsluitend voor jou optreedt — en niet ook voor de verhuurder — mag hij je iets in rekening brengen. Sleutelgeld en contractkosten mogen nooit.

Deze informatie is algemeen van aard en geen juridisch advies over jouw situatie. Bedragen en percentages worden jaarlijks aangepast; de genoemde cijfers gelden voor 2026.