Te veel huur betaald — kun je dat terugvragen?
Ja, maar hoeveel je terugkrijgt hangt af van één datum: de ingangsdatum van je huurcontract. Binnen zes maanden daarna werkt een verlaging terug tot dag één. Daarna geldt de lagere huur alleen nog vooruit.
Binnen zes maanden: alles terug
Laat je je aanvangshuurprijs toetsen binnen zes maanden na de ingangsdatum van je contract, dan stelt de Huurcommissie de huur vast op het wettelijke maximum vanaf de ingangsdatum. Het verschil tussen wat je betaalde en wat je had moeten betalen, krijg je terug.
Rekenvoorbeeld. Je huur is €1.400. De Huurcommissie stelt vast dat je woning 152 punten heeft en dus maximaal €1.050 mag kosten. Je woont er vijf maanden. Je huur gaat omlaag met €350 per maand, en over die vijf maanden krijg je €1.750 terug.
Na zes maanden: wel lager, geen geld terug
Ben je die termijn voorbij, dan kun je nog steeds een huurverlaging afdwingen zolang je woning op 186 punten of minder uitkomt. Sinds 1 juli 2024 is het puntensysteem dwingend: je verhuurder mág gewoon niet meer vragen dan het maximum.
Maar deze route werkt vooruit. Je doet je verhuurder een voorstel, en de verlaging gaat in op de datum die je voorstelt — niet met terugwerkende kracht. De maanden dat je te veel betaalde, ben je kwijt.
Hoe het in de praktijk gaat
- Je laat je woning waarderen volgens het puntensysteem. Oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde wegen het zwaarst.
- Blijkt je huur boven het maximum te liggen, dan dien je een verzoek in bij de Huurcommissie. Dat kost je €25.
- Een onderzoeker van de Huurcommissie komt bij je langs en meet de woning na. Beide partijen krijgen dat rapport binnen drie weken.
- Er volgt een zitting, of bij een duidelijke zaak een uitspraak van de voorzitter.
- De uitspraak is bindend. Wie het er niet mee eens is, moet binnen acht weken naar de kantonrechter.
Reken op vier tot zes maanden. Dat is de termijn waar de Huurcommissie zelf naar streeft; een garantie is het niet.
Wat je vooral niet moet doen
Verreken het niet zelf met je huur. Het is verleidelijk om te veel betaalde huur in te houden op je volgende betaling. Doe dat niet. Zolang er geen uitspraak ligt, ontstaat er een huurachterstand — en een huurachterstand is wél een geldige reden om een huurcontract te laten ontbinden. Je zet jezelf dan klem.
Wacht de uitspraak af. Daarna is de lagere huur juridisch vastgesteld en kun je het te veel betaalde opeisen, desnoods via de kantonrechter.
Waarom een officieel rapport het verschil maakt
Een online indicatie is een begin, maar de Huurcommissie rekent met wat er daadwerkelijk is gemeten. Oppervlakte is veruit het zwaarste onderdeel van de puntentelling, en registergegevens wijken daar in de praktijk regelmatig vanaf — een niet meegetelde zolderkamer of een verkeerd ingemeten erker verschuift de uitkomst direct.
Daarom komen wij langs, meten we elke ruimte na en stellen we een officieel WWS-rapport op, met plattegrond op schaal en een voorbeeldbrief aan je verhuurder. Dat rapport is de onderbouwing waarmee je de procedure ingaat. Bekijk wat dat kost.
Bronnen
- Huurcommissie — verlaging aanvangshuurprijs
- Huurcommissie — kosten van een procedure
- Volkshuisvesting Nederland — dwingend maken WWS
Lees ook
Deze informatie is algemeen van aard en geen juridisch advies over jouw situatie. Bedragen en percentages worden jaarlijks aangepast; de genoemde cijfers gelden voor 2026.