Wat mag jouw kamer maximaal kosten?

Voor een kamer geldt een ander puntensysteem dan voor een zelfstandige woning. Belangrijker nog: een kamer valt nooit in de vrije sector. Er is dus altijd een wettelijk maximum, hoeveel punten je kamer ook scoort.

Een eigen puntenstelsel

Huur je onzelfstandige woonruimte — een kamer waarbij je keuken, douche of toilet deelt — dan wordt je huur gewaardeerd volgens een apart stelsel. De Huurcommissie publiceert daarvoor een eigen beleidsboek, los van dat voor zelfstandige woningen.

Per 1 juli 2024 is dat stelsel gemoderniseerd. Veel onderdelen die al voor zelfstandige woningen golden, zijn nu ook op kamers van toepassing. Voor contracten met een peildatum vóór die datum geldt nog het oude stelsel.

Een kamer valt nooit in de vrije sector

Dit is het punt dat het vaakst wordt misverstaan, ook door verhuurders. Zelfstandige woningen kunnen boven de 186 punten uitkomen en zijn dan geliberaliseerd. Kamers kunnen dat niet. Onzelfstandige woonruimte valt altijd onder de gereguleerde sector.

Het gevolg: er bestaat voor jouw kamer altijd een wettelijke maximumhuur. Vraagt je verhuurder meer, dan mag dat niet — ongeacht wat jullie zijn overeengekomen.

Wat je kamer maximaal mag kosten

Het maximum volgt uit een tabel die elk jaar op 1 januari wordt geïndexeerd. Een paar ijkpunten voor 2026:

Let op de knik bij zestig punten. Tot dat punt is elk punt ongeveer €10 waard, daarboven nog ongeveer €5. De officiële tabel is leidend; dit zijn vuistregels.

Sinds 2024 is het maximum bindend

Vroeger moest je als huurder zelf in actie komen om dat maximum af te dwingen. Sinds 1 juli 2024 is het puntensysteem dwingend: een verhuurder mág eenvoudigweg niet meer vragen dan het maximum. Gemeenten kunnen daar sinds 1 januari 2025 ook zelf op handhaven, met waarschuwingen en boetes.

In Den Haag meld je een te hoge huur via de gemeente. Die kan je verhuurder dwingen de huur te verlagen. Eén belangrijke beperking: de gemeente kan geen te veel betaalde huur terughalen. Daarvoor moet je bij de Huurcommissie zijn.

Binnen zes maanden toetsen

Net als bij een zelfstandige woning kun je je aanvangshuurprijs laten toetsen tot zes maanden na de ingangsdatum van je contract. Binnen die termijn werkt een verlaging terug tot dag één.

Ben je te laat, dan kun je nog steeds een huurverlaging voorstellen aan je verhuurder en bij weigering naar de Huurcommissie stappen — maar dan alleen vooruit, zonder teruggave. Lees hoe die termijn precies werkt.

Voor kamers geldt verder dat de huur maximaal 4,1% per jaar mag stijgen (per 1 juli 2026) en dat inkomensafhankelijke huurverhoging niet is toegestaan.

Zelf controleren

De Huurcommissie heeft een aparte gratis huurprijscheck voor onzelfstandige woonruimte. Gebruik die versie — de check voor zelfstandige woningen geeft bij een kamer een onbruikbare uitkomst.

Kom je er niet uit, of wil je een telling die standhoudt bij de Huurcommissie? Neem contact op, dan kijken we mee. Onze online check is gemaakt voor zelfstandige woningen; bij kamers doen we het met de hand.

Deze informatie is algemeen van aard en geen juridisch advies over jouw situatie. Bedragen en percentages worden jaarlijks aangepast; de genoemde cijfers gelden voor 2026.